Si è tenuto nei giorni scorsi a Sarzana il primo Congresso Provinciale di ASPPI, l’associazione sindacale che riunisci i piccoli proprietari, durante il quale sono emersi diversi argomenti importanti. Dai dati generali emersi durante il convegno è emerso che le controversie maggiori insorgono per iniziativa del proprietario contro il conduttore moroso. Generalmente si tratta di casi in cui l’importo della somma dei canoni non pagati supera già le due mensilità previste dal contratto per fare scattare la procedura di sfratto. Quando il locatore chiede l’intervento del legale spesso il rapporto col conduttore è già in parte compromesso: il proprietario chiede un parere su come comportarsi e in quel momento, estremamente delicato, occorre muoversi con cautela. “Più che mai in questo periodo storico, di facile nervosismo ed incomprensione sociale, il ruolo di ASPPI è basilare: l’abitazione è sia fonte di reddito che luogo dove la famiglia vive, dove si riunisce”. E’ quanto riporta l’avvocato Silvia Amorfini, consulente di ASPPI da diversi anni, la quale occupandosi anche di diritto di famiglia ha notato che gli interessi in gioco si condizionano a vicenda.
“L’aspetto della tutela legale di ASPPI è quello di essere un servizio ai soci”, spiegano preliminarmente gli organizzatori del congresso che ha messo insieme le realtà della provincia della Spezia e Massa Carrara. In Italia, le famiglie monoreddito o con redditi bassi, si trovano a dover ricercare un immobile in locazione. Dall’altra parte, il locare l’ immobile, spesso ereditato, rappresenta l’unico modo per ricavare soldi per pagare un mutuo per sé o per un familiare, ad esempio, un figlio. Come succede e come è stata l’intenzione del legislatore nella riforma Cartabia del diritto di famiglia (diventato diritto della persona, minori e famiglia) la persona è al centro e laddove ci siano situazioni conflittuali occorre intervenire adottando misure di composizione stragiudiziale. Anche per alleggerire il carico della giustizia e favorire l’interesse delle parti il legislatore guarda favorevolmente all’uso delle tecniche di mediazione e di negoziazione in cui l’avvocato è chiamato ad avere un ruolo pacificatore quanto meno fino a constatare l’impossibilità di risoluzione alternativa della controversia. Sempre Amorfini ha spiegato ai presenti quanto dice spesso ai suoi clienti che nelle controversie in materia di locazione “siamo come in un matrimonio“ in cui la crisi può risolversi tirando una riga e ripartendo con altre regole, con un impegno nuovo. Oppure si può arivare al divorzio congiunto: inutile farsi la guerra, perdere tempo e denaro. “Questa è stata ed è la forza di ASPPI: ascoltare il socio e accompagnarlo nelle scelte che diano, prima di tutto, sollievo, evitando quindi che prese di posizione ed emotività prendano il sopravvento su interessi economici o comunque di interessi meritevoli di tutela”. Questa modalità di approccio è utile in modo ambivalente. Anche nel caso di controversia insorta per iniziativa del conduttore. In questi pochi ma emblematici casi, i motivi che generano incomprensioni tra le parti, sono le criticità riscontrate nell’immobile immediatamente o nei primi mesi di locazione. In alcuni casi il conduttore reagisce con l’arbitraria sospensione del pagamento del canone oppure scalando l’affitto eseguendo lavori non autorizzati dal proprietario.
E così, facendo riferimento ad un campione di 27 casi di controversie dal 2016 al 2021-2022, in quella relativa alla morosità si è seguita la strada giudiziale in meno della metà. Di questa porzione, nella quasi totalità si è addivenuti ad un accordo stragiudiziale che ha interrotto la procedura di sfratto, ha agevolato la ripresa del possesso dell’immobile da parte del proprietario a quello che fisiologicamente richiede in una procedura esecutiva di sfratto. Sempre in questo gruppo “della morosità”, in tre casi si è fatto ricorso al fondo regione per la morosità incolpevole collaborando con i Servizi Sociali (Sarzana ed Arcola) e/o attraverso la cosiddetta mediazione alloggiativa in cui il conduttore viene sostenuto dai servizi a cercare un alloggio e contemporaneamente viene monitorato nella ricerca di un lavoro per poterlo pagare. A proposito poi di quei 27 casi in sei occasioni c’è stato l’intervento di un legale di controparte; in undici si è notificato l’atto di citazione, si è svolta l’udienza di convalida e si è notificato il precetto; in quattro di queste si è eseguito lo sfratto esecutivo, di cui uno solo ha richiesto l’intervento della forza pubblica. Negli altri 7 casi si è arrivati alla composizione della vertenza con la sottoscrizione di un scrittura privata. I rimanenti casi hanno trovato una soluzione stragiudiziale consentendo risparmio di tempo e di risorse economiche. “Assume quindi importanza il primissimo approccio nei confronti di controparte con l’invio almeno di una lettera di intervento per capirne l’intenzione e l’adozione dello strumento di tutela più opportuno. Non dimentichiamoci infatti il valore della volontà delle parti contenuta in una scrittura privata oppure il valore, al pari di una sentenza del verbale di mediazione”, concludono gli organizzatori.
