Frazionare immobile Roma
Il frazionamento di un appartamento è la divisione in due o più parti di un' unità immobiliare originaria, la procedura prevede la richiesta di autorizzazione, la variazione catastale e la registrazione delle nuove proprietà con atto notarile. I costi per gli oneri da versare al comune sono variabili e quantificabili con un computo metrico. Il frazionamento aumenta notevolmente il valore di un immobile soprattutto nelle grandi città dove i piccoli appartamenti hanno un valore al metro quadrato maggiore dei grandi.
L'iter del frazionamento:
La procedura dipende dalle normative locali, dal PRG e dal Regolamente edilizio. Solitamente questi sono i passaggi principali:
Controllo della legittimità delle preesistenze al comune (conformità urbanistica) ed al catasto (conformità catastale): consiste nella verifica dei documenti dell'appartamento. Da questi elaborati parte qualsiasi richiesta di autorizzazione.
Scia o permesso di costruire da consegnare al comune pagando gli oneri concessori, i diritti ed eventualmente la monetizzazione dei parcheggi pertinenziali.E' la pratica con cui il frazionamento viene autorizzato dal punto di vista amministrativo ed urbanistico.
Variazione catastale con la soppressione del subalterno vecchio e la costituzione di due nuovi.
Comune: Autorizzazione amministrativa
Le leggi regionali individuano delle linee guida ma l´ente competente a rilasciare l´autorizzazione per il frazionamento è il comune. Per questo ogni territorio ha i suoi procedimenti per ottenere la conformità urbanistica e rendere il frazionamento regolare dal punto di vista amministrativo.
Gli appartamenti devono rispettare regole che dipendono da comune a comune: dimensioni minime (ad esempio a Roma minimo 45 mq), requisiti igienico-sanitari, etc. Nel Testo unico dell´ Edilizia il frazionamento è considerato un intervento di “ristrutturazione edilizia” (Art 3 c.1 Lett. D del DPR 380/01), autorizzabile con il permesso di costruire (in alcuni comuni SCIA con pagamento degli oneri)o con Dia.
Oltre all’ autorizzazione il secondo documento che bisogna protocollare allo sportello unico dell' edilizia è il “fine lavori” dove il proprietario dichiara che i lavori sono stati realizzati conformemente al progetto presentato e che procederà alla variazione catastale.
Catasto: Procedura di variazione
Conclusa la fase amministrativa si procede con l’ aggiornamento agli uffici dell’ Agenzia del Territorio.Il proprietario ed un tecnico abilitato devono presentare, con la procedura DOCFA, la variazione catastale “sopprimendo” il vecchio subalterno e “costituendone” di nuovi che saranno coincidenti con gli appartamenti ottenuti dal frazionamento. All’ interno del DOCFA andranno inseriti i numeri di protocollo del titolo abilitativo che ha autorizzato l'intervento e della “fine lavori” (o certificato di regolare esecuzione). Ricordo che Il catasto è l' ufficio del Ministero dell' Economia che si occupa di censire dal punto di vista fiscale gli immobili, gli elaborati qui depositati non hanno valore probatorio ed amministrativo e quindi non sono utili a verificare la conformità urbanistica.
Costi
I costi di un frazionamento :
- Diritti di istruttoria della Dia o del Permesso di costruire.
- Oneri di urbanizzazione (Concessori e di costruzione) da versare al comune perchè si aumenta il carico urbanistico. Questi costi sono molto variabili .Solitamente pari al 10%-15% del costo dei lavori.
- Monetizzazione dei parcheggi pertinenziali (a volte non viene applicato).
- Imposta catastale per la variazione (50€ ad appartamento).
- Parcella del tecnico.
Per info o preventivi potete contattarci tramite il nostro sito www.geoproject.roma.it
