“Gentile Avvocato,conduco in locazione un immobile destinato ad uso magazzino presso un centro commerciale, dove ho in deposito capi di abbigliamento destinati alla vendita al dettaglio presso il mio esercizio commerciale. Pochi mesi fa, copiose infiltrazioni d’acqua provocavano ingenti danni alla parte muraria, ai rivestimenti, alla controsoffittatura ma soprattutto danni alla merce ivi contenuta. Tale allagamento è stato determinato dalla rottura della tubazione di scarico posta a servizio dell’immobile sovrastante i miei locali magazzino, dove vi è un immobile locato per l’esercizio di una attività di ristorazione. Le tubatura oggetto della rottura, ancorché di pertinenza e poste al servizio dell’immobile sovrastante, corrono lungo il soffitto all’interno dei miei locali, protette da pannelli di controsoffitto. Come affermato anche nella relazione del perito lo sfilamento della predetta tubazione è stato determinato della forte pressione esercitata dall’occlusione della tubazione nella curva di immissione nella colonna fecale del maggior fabbricato. Cosa posso fare ? chi deve rispondere dei danni da me subiti?il proprietario, il locatore, il condominio? grazie per l’attenzione Luca C.
“Gentile lettore, per stabilire chi sia tenuto al risarcimento è ovviamente necessario accertare l’origine del danno; così se esso deriva da una parte comune dell’edificio, ne risponderà il condominio, mentre se deriva da un manufatto di esclusiva proprietà del locatore sarà questi a doverne rispondere. Se le infiltrazioni di acqua provengono dal soprastante appartamento il conduttore può agire direttamente nei confronti del proprietario di questo; la provenienza delle infiltrazioni realizza infatti una molestia di fatto per la quale il secondo comma dell’art. 1585c.c. conferisce al conduttore una legittimazione autonoma a proporre l’azione di responsabilità nei confronti dell’autore del danno(Cass. 20/12/1990 n. 12089). Malgrado il contratto di locazione comporti il trasferimento al conduttore dell’uso e del godimento sia della singola unità immobiliare sia dei servizi accessori e delle parti comuni dell’edificio, ciò non esclude i poteri di vigilanza, di controllo e in genere di custodia spettano al proprietario-locatore. Questi infatti conserva un effettivo potere fisico sul bene locato, ancorché in un ambito un po’ diverso da quello in cui si esplica il potere di custodia del conduttore, con conseguente obbligo di vigilanza sullo stato di conservazione delle strutture edilizie e sull’efficienza degli impianti. Il proprietario dell’immobile locato conservando la disponibilità giuridica e, quindi anche la custodia delle strutture murarie degli impianti in essa conglobati, su cui il conduttore non ha il potere dovere di intervenire, è responsabile in via esclusiva, ai sensi degli artt. 2051 e 2053 c.c., dei danni arrecati a terzi da dette strutture ed impianti, salvo a rivalersi nei confronti del conduttore che abbia omesso di avvertire della situazione di pericolo. In questa ultima ipotesi la Cassazione ha ritenuto sussistere la concorrente responsabilità del proprietario e del conduttore.(Cass. 29/05/1996 n. 4949). Nel caso in specie però la responsabilità dell’evento non sembra in alcun modo riconducibile a fattori causali o ad omissioni nella custodia ascrivibili al proprietario o al conduttore dei locali sovrastanti. Risulta infatti che l’allagamento dei suoi locali sia stato determinato dalla occlusione verificatasi nella condotta condominiale, con conseguente rigurgito di acque scure nella tubazione di scarico del locale ristorazione, la cui pressione anomala ha provocato lo sfilamento del tubo nel punto di scambio ed innesto con altro tubo. Gravano pertanto sul condominio le responsabilità per i danni subiti da terzi (nel novero dei quali vanno compresi anche i conduttori di appartamenti siti negli edificio) in conseguenza di omissioni addebitabili all’amministratore del condominio o di inerzia da parte dell’assemblea nell’adottare gli opportuni provvedimenti atti ad eliminare una situazione di pericolo. E pur vero che la colonna fecale è parte comune del condominio, ma in questo caso serve solo una parte degli edifici. Le spese di riparazione, come le conseguenze dannose derivanti dalla rottura o dalla cattiva manutenzione della colonna fecale, saranno quindi a carico dei condomini alla quale gli stessi sono allacciati, pertanto dovrà essere applicato il criterio di ripartizione previsto dall’art. 1123 c.c. 3° comma. Sig. Luca, lei può quindi intraprendere la via giudiziale nei confronti del condominio per richiedere il ripristino dello status quo ante e il risarcimento dei danni subiti, e tali spese verranno poi ripartite come sopra indicato. Avv. Stefano Zannini: stefano.zannini@zpt.
