Perché gli immobili non vanno venduti all’asta?
Una domanda che molti si pongono in questo momento è: perché gli immobili pignorati non sono venduti al primo esperimento d’asta? Quali sono i motivi che rendono deserte le aule dei tribunali?
Molti rispondono che causa della scarsa partecipazione sono i prezzi troppo alti affinché si verifichi un interesse da parte dei probabili acquirenti.
Un pensiero comune fra diverse persone, anche del settore, è che gli esperti stimatori nominati dal tribunale sovrastimino i beni per incrementare la loro parcella.
In realtà questa è una conclusione non fondata su un’analisi scrupolosa della situazione, ma sul sentimento comune.
Per questo motivo è necessario puntualizzare che un onorario massimo, che deriva dall’applicazione dell’articolo 13 del D.M. 30/05/2002 per la stima di un appartamento del valore di € 200.000,00, è pari a € 848,14; se venisse sovrastimato a € 300.000,00, l’onorario spettante al professionista aumenterebbe a € 1.025,13. Di fronte ad un incremento consistente della stima, l’aumento massimo dell’onorario lordo risulterà di € 176,99, dal quale, tolte le imposte, rimarrebbero circa € 70,00: una cifra chiaramente esigua.
Quanto espresso in precedenza è ancor più evidente nella valutazione di beni di maggior pregio, dove il compenso si ferma alla soglia di € 516.456,90 (il vecchio miliardo di lire): in questi casi la sovrastima dell’immobile non porterebbe alcun beneficio economico al perito.
Imputare quindi la scarsa partecipazione alle aste giudiziarie ad una sovrastima dei beni, al fine di incrementare l’onorario del professionista, non corrisponde certo a ragionevole realtà.
E’ piuttosto da considerarsi il momento di crisi e quindi di incertezza economica che tormenta le persone: perdita del posto di lavoro, scarso accesso al credito, ecc.
E’ quindi da valutare la situazione di difficoltà che ha lasciato il segno sul fronte dell’impiego, innescando la caduta della produzione e un’instabilità, se non un arretramento dei livelli occupazionali rispetto lo scorso anno.
Da non dimenticare un elemento noto agli addetti ai lavori: molte aste esperite in questo periodo risalgono agli anni 2007-2008, cioè molto prima che l’attuale crisi attanagliasse il comparto immobiliare.
In Italia i prezzi sono scesi del 7,7% a livello nazionale rispetto all'inizio della crisi nel 2008 (fonte Il Sole24Ore). Da indagini effettuate presso le agenzie immobiliari operanti in zona, sono scesi del 9-10%.
E’ necessario tenere presente che il 2012 è stato un anno caratterizzato da numerose novità per quanto riguarda il settore dell’immobiliare:
- tra le più importanti si colloca il primo saldo per la cedolare secca sugli affitti 2011;
- l’introduzione della nuova imposta municipale sugli immobili, l’Imu;
- la detrazione del 36% sulle ristrutturazioni diventa definitiva - ossia non dovrà più essere prorogata di volta in volta - e, fino al 2013, è stata portata al 50% su una spesa massima di € 96.000;
- l’indicazione della classe energetica negli annunci commerciali di vendita di immobili e, per quanto riguarda le nuove costruzioni e le ristrutturazioni integrali, sarà obbligatorio che il 20% dei consumi previsti per l'acqua calda sanitaria, il riscaldamento e il raffrescamento derivino da fonti rinnovabili.
In particolare, l’Imu, si ritiene, potrà avere un effetto negativo sul mercato immobiliare, specialmente su quello delle seconde case o degli immobili non residenziali.
Già nel biennio 2010-2011 è emerso che solo l’8% degli intervistati ha effettuato almeno una transazione, cioè acquistato, venduto, preso in locazione e/o dato in locazione un immobile.
Si tratta del valore più basso rilevato dal 2004, anno in cui Tecnoborsa ha iniziato a monitorare il rapporto tra il mercato immobiliare e le famiglie che risiedono sul territorio nazionale.
La politica bancaria, che negli anni scorsi finanziava anche il 120% del valore stimato dell’immobile, ha portato all’acquisto di immobili da parte di persone potenzialmente insolventi, creando, presso gli investitori, aspettative di vendita infinite. Oggi, l’attuale restrizione del credito alle famiglie ha generato una quantità di invenduto che non è assolutamente assorbito dal mercato.
Ricordiamo inoltre, che in questo periodo, nel libero mercato, si trovano in vendita immobili a prezzi molto inferiori rispetto al loro valore: questo perché le imprese, che devono rientrare delle esposizioni creditizie con le banche, sono disposte a rinunciare a tutto il loro utile, se non a vendere sottocosto, pur di non trovarsi avviate procedure fallimentari.
Di fronte a questi scenari scoraggianti le persone non attingono dal mercato delle procedure esecutive, ma preferiscono rivolgersi, per l’acquisto di immobili, al libero mercato, dove sono maggiormente tutelate.
In definitiva, acquistando all’asta, ciò che si risparmia sull'acquisto di un immobile (risparmio stimato intorno al 20%) viene poi spesso speso per imprevisti e questioni accessorie, senza considerare lo stress, l'ansia, la preoccupazione, nonché la burocrazia che stanno dietro al procedimento.
Si risparmia quindi sul valore dell'immobile, forse, ma si spende in imprevisti e conti arretrati, eventuali cause giudiziarie, interessi bancari, rimanendo fino all'ultimo con l'incognita sulla qualità e garanzia di ciò che si è acquistato.
In periodi di svalutazione monetaria, con un mercato in fase di forte espansione, la vendita dei beni all’asta era favorita, poiché il valore correttamente determinato alcuni anni prima, al momento della vendita, a volte, era meno della metà del valore di mercato.
Attualmente, con un mercato in fase recessiva, i valori correttamente determinati al momento della valutazione risultano superiori allo stesso valore di mercato, il ché, unito a quanto sopra riportato, non fa che scoraggiare la vendita degli immobili all’interno delle aste giudiziarie.
Quale valore porre a base d’asta?
Il codice di procedura civile all’art. 568 Determinazione del valore dell'immobile così recita:
“Agli effetti dell'espropriazione il valore dell'immobile si determina a norma dell'articolo 15 primo comma.
Per il diritto del direttario, il valore, agli effetti indicati, si determina in base agli otto decimi di quello calcolato a norma dell'articolo 13 ultimo comma.
Se il bene non é' soggetto a tributo diretto verso lo Stato o se per qualsiasi ragione il giudice ritiene che il valore determinato a norma delle disposizioni precedenti sia manifestamente inadeguato, il valore e' determinato dal giudice stesso sulla base degli elementi forniti dalle parti e di quelli che gli può fornire un esperto da lui nominato.”
Nella generalità dei casi, il giudice delle esecuzioni, per la determinazione del valore incarica degli esperti stimatori affidando loro un quesito che implica innumerevoli verifiche da compiere per giungere all’espletamento dell’incarico.
La maggior parte degli stessi, però, si presentano formulati nel modo seguente, rendendo più complessa la determinazione del valore: “Determini il valore commerciale dei beni, tenendo conto di tutti i dati acquisiti.”.
Il quesito, così posto, si riferisce al “valore commerciale dei beni”, da intendersi come valore di mercato, che, in senso estimativo, richiama fedelmente quello economico corrispondente del prezzo di mercato.
Nella ricerca del valore di mercato è necessario condividerne la definizione, al fine di poter applicare correttamente i procedimenti valutativi necessari alla sua determinazione.
Il valore commerciale, o valore di mercato, è quindi da intendersi così come definito al capitolo 4 del “Codice delle Valutazioni Immobiliari”, TecnoBorsa, IV edizione.
Secondo, invece, l'International Valuation Standards: "II valore di mercato è l'ammontare stimato per il quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi i soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi opposti, dopo un'adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione." (IVS 1,3.1).
Tale definizione assume essenzialmente che:
• L'immobile sia esposto per un tempo sufficientemente lungo su un mercato aperto, ossia sia disponibile per un numero adeguato di eventuali acquirenti e per il vaglio da parte del venditore delle richieste; la durata dipende ovviamente dal tipo di immobile e dalla dinamica del mercato;
• Il compratore e il venditore siano motivati dal proprio interesse (principio edonistico);
• Il compratore e il venditore siano bene informati (principio di trasparenza) e agiscano con prudenza e in modo indipendente.
• Non siano computate nel valore di mercato le spese di transazione (atto, visure, imposte, ecc.) e le spese di intermediazione;
II valore di mercato esclude in questo modo, in maniera più che specifica, la stima di un valore sovrastimato o sottostimato in condizioni o circostanze speciali, come un finanziamento atipico, una vendita con patto di locazione, considera¬zioni o concessioni speciali garantite da qualsiasi parte nella vendita (IVS 1,3.2.1).
Tale definizione è significativamente analoga a quella fornita dalla Banca d'Italia nella circolare n° 263 del 27 dicembre 2006, dal titolo "Nuove disposizioni di vigilanza prudenziale per le banche" (-Titolo II, Capitolo I, sezione IV, punto 1), dove spiega:
"Per valore di mercato s’intende l'importo stimato al quale l'immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un'operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzien¬ti alle normali condizioni di mercato dopo un'adeguata promozione com¬merciale, nell'ambito della quale entrambe le parti hanno agito con co¬gnizione di causa, con prudenza e senza costrizioni. Il valore di merca¬to è documentato in modo chiaro e trasparente."
La definizione è stata richiamata anche dall’ABI, nel “Codice per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie”, emanato nel novembre 2009.
Ogni elemento che la compone può essere illustrato separatamente al fine di comprenderne al meglio il significato:
"[…] importo stimato […]"
si riferisce a un prezzo espresso in denaro, pagabile per l’immobile in un’operazione di mercato e determinato da un soggetto che possiede la qualifica, la capacità e l’esperienza per compiere la valutazione;
“[…] alla data della valutazione […]”
richiede che il valore di mercato si riferisca a una definita data, perché i mercati e le loro condizioni possono variare e il valore può essere scorretto o inappropriato in un momento differente. La definizione del valore di mercato suppone anche che lo scambio e la stipula del contratto di compravendita avvengano simultaneamente, senza alcuna variazione di prezzo altrimenti possibile;
“[…] in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato […]”
entrambi i contraenti non sono disposti a vendere/comprare per un prezzo considerato non ragionevole nel mercato. L’acquirente non pagherà un prezzo più alto di quello richiesto dal mercato. Il venditore è motivato a vendere l’immobile al miglior prezzo ottenibile sul mercato. La transazione deve avvenire tra parti non in relazione tra loro, che agiscono ciascuna indipendentemente dall’altra;
“[…] dopo un’adeguata promozione commerciale […]”
per la quale l’immobile è offerto sul mercato nella maniera più appropriata affinché sia venduto al miglior prezzo ragionevolmente ottenibile. La durata di esposizione sul mercato può variare secondo l’immobile e l’andamento del mercato, ma deve essere sufficiente da permettere all’immobile di essere posto all’attenzione di un adeguato numero di potenziali acquirenti. Il periodo di esposizione è anteriore al momento della valutazione;
“[…] nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizioni di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione […]”
presuppone che i contraenti siano informati su tutti gli elementi che possono influenzare la compravendita e che ciascuna parte sia motivata a partecipare all’operazione, ma che non sia forzata né indebitamente costretta a portarla compimento.
Anche in questo caso, all’interno della definizione, di pone particolare attenzione al fatto che non siano computate nel valore, spese di transazione o di trascrizione, nonché si esclude, specificamente, alcun riferimento a prezzi relativi a circostanze particolari o speciali.
Possiamo quindi concludere che, dall’attento esame della definizione del valore di mercato, utilizzata ampiamente da i principali operatori del settore della filiera immobiliare, deriva che, come prezzo a base d’asta, non può assolutamente essere assunto un valore di mercato, per i seguenti motivi:
• La data della valutazione è molto anticipata rispetto alla data di vendita all’asta;
• Non esiste un venditore motivato a vendere l’immobile al miglior prezzo ottenibile sul mercato, perché la vendita avviene in modo forzoso;
• Non vi è un’adeguata promozione commerciale.
Nel campo delle procedure esecutive e fallimentari è opportuno inserire, per questo, il concetto del valore di vendita forzata (forced value).
Nella ricerca di tale valore è necessario in primo luogo condividerne la definizione, al fine di poter applicare correttamente i procedimenti valutativi necessari alla soluzione del quesito. La definizione contenuta al punto 2.11 del 4° capitolo nel “Codice delle Valutazioni Immobiliari”, TecnoBorsa, IV edizione, è la seguente: “II termine 'Vendita forzata’ è usato spesso in circostanze nelle quali un ven-ditore è costretto a vendere, e/o non è possibile lo svolgimento di un appropriato periodo di marketing. Il prezzo ottenibile in queste circostanze non soddisfa la definizione del valore di mercato. In queste circostanze il prezzo dipende dalla natura della pressione operata sul venditore e dalle ragioni per le quali non può essere intrapreso un marketing appropriato. Il prezzo ottenibile in una vendita forzata non può essere previsto realisticamente, salvo che la natura o le ragioni delle costrizioni sul venditore siano conosciute. La vendita forzata non è una base di valutazione né un obiettivo distinto di misurazione, ma è una descrizione della situazione nella quale ha luogo il trasferimento “(IVS 2,6.11)”.
In alternativa, non può che essere richiesto verbalmente al perito stimatore, di esprimere un valore inferiore a quello di mercato, cosa che, di consuetudine, è fatto in molti tribunali; Attenzione però, perché in questo caso, il perito stimatore, si troverebbe esposto ad una richiesta di danni da parte dell’esecutato o dal procedente per distrazione del patrimonio pignorato.
Perché il valore di mercato non può essere assunto a prezzo a base d’asta
Nelle esecuzioni immobiliari, o nelle procedure fallimentari, vi sono diversi aspetti difformi dal libero mercato che possono modificarne il valore:.
1. - Difficoltà a visionare l’immobile. Questo punto è uno dei più importanti, e probabilmente il più evidente. Spesso infatti (anche se la situazione è migliorata) non è ancora possibile visionare l’immobile oggetto d’asta. Anche nei casi in cui è possibile farlo, spesso i soggetti delegati ad accompagnare gli interessati al sopralluogo fissano gli appuntamenti qualche giorno prima (7-10 gg.) rispetto alla data dell’asta, rendendo pertanto inutile la visita. Con un preavviso così limitato, non è possibile prendere una decisione così importante come l’acquisto di un immobile; spesso sono necessarie più visite prima della decisione finale.
Un annuncio contenuto nella Rivista delle Aste Giudiziarie così recita: “Visite sabato, ogni due settimane, ore 09.00-11.00 previo appuntamento 48 ore prima”.
Si noti l’abissale differenza fra il libero mercato, dove il venditore è sempre disponibile a far visionare l’immobile, anche ripetutamente, al potenziale acquirente, e le procedure di espropriazione immobiliare.
2. - Decreto di trasferimento e possesso del bene. Il tempo nel quale l’aggiudicatario di un immobile diventa proprietario ed entra in possesso dell’immobile non è quantificabile prima dell’asta.
Ogni Tribunale e ogni procedura ha le sue caratteristiche, ma non si è in grado di garantire all’aggiudicatario (nuovo proprietario) di aver accesso i allo stabile in tempi rapidi.
In sostanza, chi compra in asta, non sa mai quando avrà il diritto reale di avere l’immobile a disposizione.
Non sono rari i casi di aggiudicatari che sono ,entrati nella propria casa dopo più di un anno dall’aggiudicazione, e quindi, anche dal versamento dei soldi per l’acquisto.
Nel libero mercato, dopo il compromesso, normalmente l’acquirente è autorizzato a compiere tutte quelle operazioni preliminari che servono per ristrutturare o arredare l’immobile: sopralluoghi, rilievi, ecc., pertanto -, quando pagherà il saldo del prezzo, al momento del rogito notarile, sarà così nelle condizioni di eseguire, dal giorno seguente, quanto programmato.
3. - Mancata garanzia sui vizi. La vendita avviene senza la garanzia, presente nel libero mercato, per i vizi sul bene: 10 anni sul nuovo - vizi occulti per usato, incertezza sulla qualità del bene ed il cattivo utilizzo da parte dell’esecutato.
4. - Il tempo che intercorre fra il momento della valutazione ed il giorno dell’asta
In periodi di svalutazione monetaria, e con un mercato in fase di forte espansione, questo favoriva la vendita dei beni all’asta, perché il valore correttamente determinato alcuni anni prima, al momento dell’asta, a volte, era meno di metà del valore di mercato.
In questo momento, con un mercato in fase recessiva, i prezzi correttamente determinati all’epoca della valutazione, all’atto della vendita all’asta, sono abbondantemente superiori al valore di mercato.
Per questi motivi è opportuno eseguire una revisione a tavolino del rapporto di valutazione, a ridosso dell’avviso d’asta con il quale si dispone la vendita dell’immobile.
5. - La mancata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità e senza alcuna costrizione.
La pubblicizzazione degli immobili in vendita è effettuata solo tramite qualche rivista specialistica o via internet (su siti specifici). Normalmente non è fatta anche su riviste generiche o giornali, o con avvisi o locandine.
Nella vendita all’asta il bene deve essere necessariamente venduto a qualsiasi prezzo: non vi è un prezzo al di sotto del quale il bene può essere estromesso dalla procedura e destinato a fini sociali.
6. - Fido bancario. Il tribunale vuole essere pagato, per l'intera cifra, entro 30 giorni, ma il decreto di trasferimento è un procedimento che richiede del tempo, quindi nessuna banca farà un mutuo su un immobile non in proprietà, ma concederà solo un fido in conto corrente con interessi elevati e, comunque, garantito.
Se non si riesce ad ottenere il mutuo, si perde la cauzione versata nella misura del 10% del prezzo posto a base d’asta.
7. - Oneri precedenti. Tra i costi da sostenere nell’acquisto di un immobile in condominio vi sono quelli condominiali dell'anno in corso e dei due anni precedenti, ai quali vanno aggiunte le spese deliberate negli anni passati, il cui pagamento effettivo è richiesto successivamente all'acquisto.
8. - Una diminuzione del prezzo, pari ad alcuni rilanci minimi in aumento del prezzo base d’asta, perché, in caso contrario, se il valore a base d’asta è pari a quello di mercato, anche un solo rilancio porta l’aggiudicatario a pagare l’immobile ad un prezzo superiore al valore di mercato.
9. - Uno sconto per favorire l'acquisto all'asta in alternativa al libero mercato, per aumentare la platea di possibili acquirenti conseguente ad una, seppur ingiustificata, ma innata diffidenza del comune cittadino ad un mondo che non conosce, magari acuita dall’aspetto psicologico che subentra nel sentirsi partecipe di una attività di esproprio forzoso di persone cadute in rovina, a volte per cause non loro.
10. - Esenzione degli onorari notarili. Il decreto di trasferimento dell’immobile è redatto gratuitamente dalla cancelleria del Tribunale. Bisogna però evidenziare che il risparmio è relativo solo agli onorari notarili, in questo momento di libera contrattazione, e non alle imposte comunque e sempre dovute.
11. - Mancanza dell’agenzia immobiliare. Per partecipare all’asta è sufficiente la redazione di una domanda su un modulo, disponibile in cancelleria; pertanto non è necessaria l’intermediazione.
In questo caso, anche nel libero mercato, se acquirente e venditore entrano in contatto direttamente, manca comunque l’agenzia immobiliare ed i relativi costi correlati.
Concludiamo facendo notare che tutte queste divergenze devono essere valutate dall’esperto stimatore e e considerate in aggiunta al valore di mercato, per giungere alla definizione corretta del valore da porre a base d’asta.
Quale valore indicare nella valutazione immobiliare all’interno delle procedure di espropriazione?
Il postulato dello scopo stabilisce che il valore di stima dipenda dallo scopo per il quale è richiesta la valutazione (ratio aestimationis), poiché ogni richiesta ha una propria ragione pratica che la promuove, in relazione al complesso dei rapporti che intercorrono fra i soggetti, i fatti e il bene in oggetto.
Una stessa proprietà, intesa in senso lato in un certo momento e in un dato luogo, può presentare contemporaneamente diversi valori, quante sono le ragioni pratiche che promuovono la stima.
Dal postulato dello scopo discendono i criteri di stima o gli aspetti economici, in base ai quali può essere valutato un immobile.
Un giudice del tribunale di Treviso ha modificato il quesito “STIMA: determinare il valore dell’immobile, inteso quale prezzo al quale lo stesso potrà verosimilmente essere esitato alla pubblica asta, tenuto conto della contingenza e dei presumibili scenari futuri del mercato, della circostanza che la vendita avviene senza la garanzia per i vizi e di ogni altra circostanza concreta; con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima applicato e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento, operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima in base allo stato di conservazione dell’immobile”.
Il quesito, così posto, si riferisce al “valore dell’immobile, inteso quale prezzo al quale lo stesso potrà verosimilmente essere esitato alla pubblica asta, …” da intendersi come somma da porre a base d’asta in senso estimativo, richiamando così fedelmente, il termine economico corrispondente al valore di vendita forzata (forced value).
Nella ricerca del valore di vendita forzata (forced value) è necessario quindi condividerne la definizione, al fine di poter applicare correttamente i procedimenti valutativi necessari alla soluzione del quesito.
La definizione contenuta al punto 2.11, del 4° capitolo del Codice delle Valutazioni Immobiliari di TecnoBorsa, IV edizione, è la seguente: “II termine “Vendita forzata" è usato spesso in circostanze nelle quali un venditore è costretto a vendere e/o non è possibile lo svolgimento di un appropriato periodo di marketing. Il prezzo ottenibile in queste circostanze non soddisfa la definizione del valore di mercato. In queste circostanze il prezzo dipende dalla natura della pressione operata sul venditore e dalle ragioni per le quali non può essere intrapreso un marketing appropriato.
Il prezzo ottenibile in una vendita forzata non può essere previsto realisticamente, salvo che la natura o le ragioni delle costrizioni sul venditore siano conosciute.
La vendita forzata non è una base di valutazione, né un obiettivo distinto di misurazione, ma una descrizione della situazione nella quale ha luogo il trasferimento (IVS 2,6.11 )”.
Il valore di mercato (da cui partono i vari ragionamenti) è quindi da intendersi così come definito dal Codice delle Valutazioni Immobiliari di TecnoBorsa: “il più probabile prezzo di mercato al quale una determinata proprietà immobiliare può essere compravenduta alla data della stima, posto che l'acquirente e il venditore abbiano operato in modo indipendente, non condizionato e nel proprio interesse, dopo un'adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti abbiano agito con eguale capacità e senza alcuna costrizione.”
La stesura del rapporto di valutazione, in conformità agli standard internazionali, illustra all’acquirente gli elementi che il perito estimatore ha esaminato per determinare il valore di mercato; inoltre la valutazione è intesa come fosse un teorema:dall’ipotesi si giunge alla tesi solo attraverso la dimostrazione.
Il valore che viene determinato è così frutto di un’indagine di mercato, con rilevazione di dati immobiliari a supporto di quanto espresso nel rapporto, quindi non una stima a sentimento.
Questo può solo aumentare la percezione della convenienza dell’investimento che si andrà ad eseguire, allontanando invece, l’idea di un acquisto pieno di incognite.
Il valore a base d’asta si ottiene dunque detraendo dal valore di mercato, determinato in conformità con gli standard internazionali, tutti i maggiori oneri che incontra un acquirente di un immobile all’asta rispetto ad uno che effettua l’acquisto nel libero mercato, nonché le incombenze della procedura.
Questo valore deve essere temporalmente individuato perché la determinazione del valore di mercato è riferita al momento nel quale è effettuata la valutazione.
Per questi motivi, sarebbe opportuno eseguire una revisione a tavolino del rapporto di valutazione a ridosso dell’avviso d’asta con il quale si dispone della vendita dell’immobile, determinando così il valore più corretto da porre a base d’asta.
