LA CASA
COSA FARE PRIMA DI ACQUISTARE UNA CASA
FIDARSI E’ BENE NON FIDARSI….
L’acquisto di un appartamento o di una singola comporta una forte spesa nonché il versamento di acconti o caparre. Dunque, prima di compiere passi impegnativi, è il caso di prendere informazioni sul bene che si desidera acquistare e sulla persona che è disposta a venderlo
• Innanzitutto, si deve verificare che colui che ha proposto la vendita dell’immobile sia realmente il proprietario dello stesso (non si sa mai) e che non vi siano altri ostacoli giuridici al pacifico godimento del bene.
A tale scopo l’aspirante acquirente deve chiedere al venditore copia della documentazione relativa all’immobile (contratto di acquisto o altro titolo da cui derivi la proprietà; se si tratta di immobile recente, la licenza o concessione edilizia o permesso a costruire o eventuale condono edilizio e certificato di abilità).
Peraltro, il fatto che il venditore esibisca un contratto di acquisto non esclude che egli, in seguito alla stipula del suddetto contratto, possa avere venduto il proprio bene a terzi. Può essere utile, quindi, compiere una verifica presso la Conservatoria dei registri immobiliari al fine di accertare che il bene sia ancora di proprietà del potenziale venditore ( verifica di cui si dirà tra breve).
• In secondo luogo occorre verificare che non esistano iscrizioni ipotecarie o altri vincoli a carico dell’appartamento o del' immobile che s’intende acquistare.
È possibile che il proprietario, trovandosi in cattive condizioni economiche, sia stato costretto, al fine di ottenere un finanziamento da una banca, a ipotecare la propria casa. In tal caso, se acquistassimo ugualmente la casa, potremmo perdere l’immobile qualora il proprietario non dovesse onorare il proprio debito.
È anche possibile che la tranquilla casetta in campagna che abbiamo acquistato per trascorrere in assoluta tranquillità la nostra vecchiaia sai sottoposta a un vicolo a favore di una vicina cava, nel senso che, non essendoci altri passaggi per raggiungere la propria strada principale, sia consentito il passaggio con i camion per trasportare materiale vario da e per la cava stessa.
Per evitare brutte sorprese dopo il perfezionamento dell’acquisto ( cioè quando ormai è troppo tardi), occorre compiere una verifica presso la conservatoria dei registri immobiliari. Infatti, i vincoli e le ipoteche sui beni immobili, così come altre eventuali acquisti, si possono far valere di fronte al nuovo acquirente soltanto se siano stati trascritti negli appositi registri immobiliari prima della trascrizione dell’acquisto effettuato del nuovo proprietario. Quindi, bisogna accertarsi che in tali registri non risultino iscrizioni a carico del precedente proprietario riguardanti dell’immobile che intendiamo acquistare.
Per tale ricerca si può incaricare una società specializzata ( gli avvocati e la società di recupero credito se ne avvalgono frequentemente) oppure ci si può recare di persona la Conservatoria dei registri immobiliari che la cosa è piuttosto complessa, quantomeno per chi non abbia una certa dimestichezza di simili pratiche.
Presso la Conservatoria dei registri immobiliari vengono trascritti tutti gli atti inerenti beni immobili, acquisti, vendite, ipoteche acquisto di altri diritti (servitù, usufrutto ecc.…).
Gli atti sono registrati in base alla persona che li compie. Dunque, compiendo una ricerca per nominativo (nel nostro caso della persona che ha proposto di venderci la casa) si possono vedere tutti gli atti compiuti da quella persona su uno o più determinati beni.
Dopo l ‘introduzione della tecnologia informatica nelle conservatorie ( all’ incirca dopo il 1989, ma la data varia da città a città) è divenuto piuttosto semplice a venire a conoscenza degli atti compiuti. Basta infatti compilare un apposito modulo e consegnarlo all’addetto della Conservatoria; questi ci consegnerà in breve tempo un tabulato stampato al computer contenente l elenco di tutti gli atti compiuti il nominativo che ci interessa compiuti in un recente periodo. Per gli atti compiuto prima dell’introduzione della tecnologia informatica, l’impiegato ci porterà un voluminoso ( e polveroso) registro e ci indicherà la pagina in cui possiamo trovare le informazioni che stiamo cercando.
• Se si intende acquistare un appartamento, è il caso di prendere contatti con l’amministratore del condominio, nonché di visionare accuratamente il regolamento del condominio.
Ciò può essere utile in quanto l’amministratore è in generale a conoscenza di molte circostanze relativa la vita condominiale. Ad esempio può darsi che il regolamento vieti ai condomini di tenere animali o di esercitare determinate attività ( ad esempi: l’apertura al bar o negozi)
• Sarà anche il caso di recarsi presso gli uffici finanziari al fine di controllare che siano state pagate le imposte sui redditi immobiliari relative all’anno in corso e a quello precedente
(il Fisco, infatti, rispetto agli altri creditori vanta, per tali crediti, un privilegio sull’immobile del contribuente ai sensi dell’art. 2771 c.c.).
• Se si intende acquistare una casa in via di costruzione o costruita da poco, è il caso di recarsi in Comune per verificare che il costruttore abbia ottenuto la concessione edilizia e che la costruzione sia a essa conforme. Infatti in caso contrario l’acquirente rischia multe salatissime se non, addirittura la demolizione dell’immobile acquistato (magari integralmente pagato).
Questo controllo viene sempre effettuato dal notaio incaricato del rogito, il quale verifica anche l’esistenza di servitù o vincoli gravanti sull’immobile da acquistare.
In ogni caso se vi rivolgete ad una agenzia immobiliare tutto cio e garantito da essa che con professionalità e diligenza effettuerà tutti i controlli di rito per garantirvi un acquisto sereno.
