Desidero segnalare alcune criticità che si sono verificate nel condominio dove sono proprietaria di un alloggio e dove il Geom. Daniele Andaloro ha svolto per diversi anni la funzione di amministratore condominiale. Per anni, dopo l’entrata in vigore della Legge 220/2012, l’amministratore non ha predisposto i rendiconti in conformità all’art. 1130-bis del Codice Civile, mancando il registro di contabilità, la situazione patrimoniale e la nota sintetica esplicativa. Dal 2015 al 2022, senza alcuna delega assembleare né informazione preventiva ai condomini, ha inoltre cambiato i fornitori di luce e gas del condominio, facendo uscire il condominio dal mercato tutelato dell'energia, arrivando a sottoscrivere, quattro giorni prima della sua ultima assemblea, persino un contratto “servizio energia a regia”. In Italia manca tuttora una norma efficace che impedisca agli amministratori di sottoscrivere simili contratti senza l’approvazione dell’assemblea. Sarebbe necessario che le aziende fornitrici accettassero di sottoscrivere i contratti con gli amministratori condominiali solo in presenza fisica della relativa delibera, pena la nullità del contratto. Infine, al momento del passaggio di consegne con il nuovo amministratore, il geometra ha inserito nel verbale una informale richiesta di rimborso per spese anticipate, senza che queste fossero mai state comunicate discusse o approvate in precedenza dall’assemblea. In mancanza di documentazione contabile conforme alla normativa vigente, tali anticipi non sono giuridicamente esigibili. In occasione di alcuni controlli sulla documentazione condominiale da me condotti nella primavera del 2022 ho più volte, anche via email e via Pec, richiesto di vedere i contratti di fornitura luce e gas per il condominio ma non mi sono mai stati consegnati. Ancora oggi del contratto per l'energia elettrica con la società En&Gas risulta visibile ai condomini una pagina (la prima ) del contratto sottoscritto dall'allora amministratore di condominio nell'estate 2022. Ricordo che gli esborsi sostenuti da un amministratore devono sempre essere comunicati, motivati, rendicontati e approvati dall’assemblea per poter essere legittimamente richiesti ai condomini.

Attenzione alle proposte gestorie che comprendono siti internet. Nel caso di questo amministratore, il preventivo inviato al mio condominio, alla voce prestazioni offerte riporta" Possibilità di accedere, per ogni singolo condomino (...) al sito internet del condominio che consente di (…) esaminare documentazione riguardante il condominio (…)”. Nessuna specifica riguardo a quali documenti sarebbero stati pubblicati e, nel contempo, in nessuna parte del preventivo sono rintracciabili i giorni e l’orario di ricevimento dei condomini. A piè pagina è presente un’annotazione che dice che l’amministratore riceve solo su appuntamento. L’insieme porta a pensare che l'omissione di questa informazione sia dovuta alla presenza del portale, che, se fosse effettivamente utilizzato nel modo previsto da chi lo ha progettato e da chi nel 2025 ha la banca online, le app per prenotare gli esami in ospedale piuttosto che per pagare, etc, renderebbe effettivamente abbastanza inutile recarsi nello studio dell'amministratore....Ma poi, a distanza di quasi due 6 settimane dalla prima assemblea condominiale e a 2 mesi dal passaggio di consegne, sul sito del condominio ci sono solo i documenti dell’assicurazione stipulata dall’amministratore precedente e il registro di contabilità…. e l’amministratore non risponde al telefono....L'art, 71 ter del cc , per quanto riguarda i siti internet condominiali prevede che 1) l'assemblea chieda all'amministratore di attivare il servizio e che questa richiesta sia votata e approvata (e verbalizzata), 2) vengano indicati in delibera quali documenti i condomini intendono fare caricare sul portale ( fatture, bollette, verbali, etc), 3) venga indicato il costo del servizio e le modalità di ripartizione dello stesso. Senza tutti questi passaggi l'amministratore decide lui quali documenti pubblicare e quali no e la tempistica di pubblicazione. Ad oggi, alla luce dell'esperienza, suggerisco di fare inserire sulla proposta di gestione dell’amministratore che si candida in un condominio, di aggiungere una frase: l’amministratore, nel caso l'assemblea lo deliberi, si impegna a rendere accessibili via internet (art.71 ter) i documenti indicati nei tempi indicati con delibera dai condomini. In questo caso se l’amministratore non procede secondo delibera, incorre anche nell’inadempienza contrattuale. Ripeto, se l'amministratore non fa deliberare l'assemblea sul sito, sui documenti e sui costi non saranno i condòmini a scegliere cosa e quando, ma l'amministratore...Nel 2025 con la tecnologia base a disposizione di tutti, basta avere voglia e i piccoli condomini possono fare tranquillamente da soli.